楼市净身　房企“少数派”上演“大鱼吃小鱼”

进入2008年，中国楼市已经由“土地为王”开始转变为“现金为王”。近期，房地产价格的盘整和成交量的下滑，使开发商面临资金回收压力。这使得不少开发商开始转让手中的项目、土地、产权等，以实现再融资。随着众多开发商还贷高峰期将至，类似的项目转让融资行为将会变得更加普遍。

一些小的开发商如果不能很好地解决自己的资金链问题，很有可能在这次调整中被迫退出舞台，这样中国的楼市将会出现地产寡头。近年来，从拿地到开发再到销售，每一个环节的步步吃紧，使大开发商的实力优势也步步显现。叫嚣了近三年之久的“寡头垄断”似乎就要进入倒计时了。

疯狂拿地酿下苦果

2007年是房地产行业最为疯狂的一年，直线飙升的房价、市场哄抢房屋的场面让开发商看到了地产行业似锦的前景。有些公司不惜倾家荡产来拿地，“地王”被频频刷新，面粉比面包还贵。潘石屹曾坦言，去年开发商投入买地的资金达到3万亿元，超过房地产全年的销售收入。

2007年曾以1亿净资产拿下11亿“普陀地王”的上海志成因未能及时交清地款被迫退地。

同在去年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的福州“地王”，楼面地价高达9953元/平方米。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。

这样的例子还有很多，开发商去年如此疯狂拿地，但是今年的房地产市场跟去年相比却大相径庭，多数企业的资金几乎都压到去年的地皮里，造成现在开发商的资金缺口很大。

政策相继出台抑制楼市泡沫

首先由于去年中国的房地产市场异常火爆，国外热钱纷纷涌进中国楼市，造成了中国楼市的畸形发展。为了防范金融危机、稳定中国楼市，国家出台了一些政策。例如：第二套房贷、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)等等，这些政策在一定程度上对畸形发展的楼市起到了牵制作用。

39号令首次明确，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这点是最让开发商头疼的。

业内人士认为，39号令对资金雄厚的地产公司尤其是融资渠道灵活的上市公司影响很小。这一新政对上市地产企业是一利好消息，因为开发门槛的提高将使得一部分竞争对手自动出局。而对于一些资金实力薄弱的中小开发商，则意味着不日将被淘汰。

宏观紧缩，存款准备金率屡创新高

为了稳定物价，抑制通货膨胀，中国人民银行分几次提高了存款准备金率来减少市场上的货币流通量。提高存款准备金率就意味着银**贷的数量将会大大减少，而中国的多数房企的发展都是靠银行信贷来完成的，银行一旦关闭了信贷大门，那这批房企的生存就会受到威胁。过去房地产企业的贷款到期的时候，他们就会申请新的贷款来偿还旧贷款，这样就逐渐形成一个以新换旧的模式。现在国家开始控制贷款放量，开发商已经不可能像以前一样很容易地从银行贷到资金，而原来的贷款也到了期限，这样一来，地产商就陷入一个“内忧外患”的困局。

即将到来的8、9月份将是开发商资金链最紧张的时候，去年高价拿地的企业将面临付清土地出让金的压力。与此同时，很多城市房地产的成交量还在继续走低，开发商回笼资金的压力陡增。

目前，房地产市场资金缺口到底有多大？戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼分析，央行提高存款准备金率等紧缩政策已经相当于将房地产两年的贷款规模冻结。此外，全年2/3的信贷额度已经在上半年用光，预计全年房地产贷款总额只有8800亿元，房地产信贷缺口达到3000亿元，下半年房地产信贷将更紧张。

对一些中小开发商来说，之前可以从小银行获得贷款，宏观调控带来的银根紧缩，抬高了它们贷款的门槛，让很多中小开发商陷入了融资困境，不得不以转让未开发土地来保障手头项目的顺利进行。

资金断链，被迫转行

今年房地产市场所发生的变化，无疑是对去年囤地捂盘开发商的一次沉重打击。在当前宏观调控仍然趋紧的大背景下，一些捂过头而扛不下去的开发商，完全可能因为这次调整而被迫出局。对于那些有困难的开发商来说最好的解决办法是把自己卖了，而这也绝不是危言耸听。

现在房地产企业为了保证现金流，盈利的目标已经让位于保证一定的销售量，特别是对于主要从事房地产开发销售的上市公司来说，销售顺利意味着经营性现金流得到保证。如果市场成交量不能保持，在今年7-9月开发商资金链最紧张的时候，一些中小企业将面临生死大限，将因资金链断裂或濒临断裂而被迫变卖项目和股权。同时，伴随房地产市场显现出低迷态势，房价不升反降，而原材料价格却一直上扬，这使得行业利润逐渐微薄起来，更多的地产商也开始转行。

优势房企顶住压力成为寡头

综合以上分析，现行政策的实施在很大程度上制约了中小房企的发展，甚至被迫卖身转行。而房地产市场这次调整能剩下的“大鱼”就是那些资质比较好，实力比较强，较少受最近困扰的房企。一方面，他们解决资金压力的渠道多：既可以通过降价出售回笼资金，也可以通过项目合资融通资金，还可以出售股权换取资金，也可以出让土地来解套。另一方面，他们资本运作层面渠道也很丰富，不但上市公司可以增发再融资，非上市公司也可以上市融资(IPO或借壳)，还可以得到战略性投资，甚至可以发行企业债等。因此总体来说房地产市场的此番调整过程对于优势房企的影响将起到双刃剑的作用，一方面这些房企在承受着调控所带来的价量齐降、资金吃紧；同时我们也可以由此预见，伴随着小型房企在此次调控中的出局，未来的房地产业将成为“少数派”的天下，掌控中国楼市的 “寡头垄断”企业将浮出水面。