稳定楼市？

上海市紧急启动了160万平米经济适用房入市的计划。

“我们公司负责建设的浦江镇经济适用房项目已经试桩了，上海全市总共11个项目也要全面开工。”参与上海首批160万平方米经济适用房的某国资房企有关人士告诉本报记者。

不过，迄今为止，上海市房地局对外表示，上海市经济适用房申请标准“仍在研究，还没有确定”。

按规划，上海市未来5年要建设2000万平方米经济适用房的住房保障，对如此大规模的经济适用房建设上海尚属首次。土地供应、建设主体、建设监督、供应方式等成为社会各界关注的焦点，但到目前为止，很多内容尚未明确。

记者从相关参建企业方面获得了一份资料，显示在经济适用房建设前期工作上，“快”字当先——在过去三个月的时间里，上海市众多部门为首批经济适用房项目一路绿灯，甚至可以“资料暂且不全的项目允许先办后补”。

三个月冲刺

最早披露上海首批160万平方米经济适用房全面开工的，是在7月22日上午召开的上海市建设交通党员干部负责人大会上披露的。

然而，就像上海本地一名老人向记者所言：“我们一直盼望着能有一天住上经济适用房，所以从年初政府公布经济适用房建设计划开始，我几乎每天关注着进展，但奇怪的是，之前的一些情况都没清楚，就突然说要全面开工了。”

记者手头的这份由上海市重大工程建设办公室(以下简称“市重大办”)于今年早些时候向各有关单位发出的“《关于160万平方米经济适用房市级项目建设推进会议的会议纪要》(107号)”文件给出了答案。

经济适用房项目前期工作由上海市重大办牵头，参与部门阵容庞大，包括市建交委、市发改委、市规划局、市房地局及各相关区的负责部门组成。文件透露，5、6月被主管部门视为关键时期，多个环节“开绿灯”。

文件明确，建设“绿色通道”，加快手续办理。确保开工前必要的立项、方案批复、扩初批复、施工许可证等重要审批环节及时完成，各主管部门要密切配合，联合会审，加快审批和手续办理，“对资料暂且不全的项目允许先办后补”。

此外规定，部分住宅项目因房型变小而给平面总体布局造成困难，为保证经济适用住房市级项目的规划住宅建筑面积，规划部分审批时可适当放宽住宅建筑规划限高，部分增加住宅层数，确保土地利用率。

同时，在其他优惠政策和收费卡制度方面，107号文件还提请市财政局和市发改委帮助协调形成具体减免目录并发文明确。

上述参建公司有关人士还透露，政策“开绿灯”的重要原因就是要保证首批项目的按期开工，计划确切时间是6月底。包括参建公司在内，政企各方在前段时间里“全面加速”。

“基调很明确，省去一切不必要的繁琐程序，加速上海首批经济适用房项目的正式开工建设。”上述参建房企的有关人士指出。

楼市稳定器？

从参建企业名单来看，上海地产集团、上海住宅科技投资公司、新黄浦、上海城投以及金外滩、中星等公司，都是首批经济适用房的中标单位。

“经济适用房由谁来建，其实一直是个答案相当明确的问题，国资房企显然是主力。”这位参建企业人士透露，这也沿袭了以往重大工程建设中“钦定”国资企业的惯例。

如此加速上海首批经适房的开工建设，仅仅为了赶时间赶计划？显然还有更深的考虑。

佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，以经济适用房为核心内容之一的上海住房保障计划短期内基本上不会冲击到上海商品房的总体价格，但区域房价会随着保障房布局的不同和未来城市发展的趋势而改变。

上述参建企业内部人士还透露，目前的说法是保证参建开发商10%的投资回报率，而项目今后市场定价原则上会在5000－6000元/平方米，首批项目将在一年半至两年后交房。

另据了解，上海首批160万平方米和今后很大一部分经济适用房建设的土地将来自此前的“两个一千万工程”涉及的土地。

相对较低的土地成本，参建企业10%的回报率，这两大要件也使控制最终房价成为可能。

2008年上半年，上海楼市在低迷的基调下，呈现成交均价屡创历史新高，成交量屡创历史新低局面。而回顾2007年大部分时间里，出现了一年多调整后的报复性反弹，其中的重要原因就在于，没有一个能真正抑止房价快速上涨的实质性市场因素。

此轮调整后若重演前一轮调整“先抑后扬”的情况，是监管层不愿意看到的，加速推进经济适用房的建设，有效分流市场需求，化解调整后反弹的需求推力，从而起到楼市稳定器的作用。

据了解，上海市首批开工的经济适用房，分布于交通比较便捷、生活配套设施相对完善的地区，主要是杨浦江湾、松江泗泾、宝山顾村、南汇周浦和航头、闵行浦江、青浦华新等地。经济适用房的基本套型面积，将控制在60平方米左右。

按照今年上海市人代会上确定的目标，今后五年，上海市将新建经济适用住房约2000万平方米、30万套(今年上海市将开工建设的经济适用住房达400万平方米)，经济适用住房建设规模约占同期新建住宅规模的20%。

此外，住房保障体系建立和逐步兑现承诺对楼市潜在买家的心理影响，同样不容忽视。上海市房地局于7月17日开始通过官方网站全文公布以住房保障为核心内容之一的《上海市住房建设规划(2008-2012年)》(征求意见稿)，并自公布日起一个月内听取社会各方和市民的意见和建议。

在心理层面，这种举措无疑令以经适房为主力的住房保障制度向着楼市稳定器的目标更进一步。