行业“寒冬”中介怎过？ 历史重演“假摔”？

房企如何过“冬”

如果“拐点”并非是经济发展的必然规律所形成的，那么就是不可预测的，同时也并不是可以长久的

2007年11月14日，拥有150余间二手房经纪门店的深圳中天置业老板蒋飞卷款失踪的传闻得到证实。舆论一片哗然。

以招商地产为代表的深市地产股开始了一波迅猛的杀跌。

2007年12月9日，万科朝本已风声鹤唳的市场扔了一颗重磅炸弹。位于广州康王路的万科金色康苑开盘，均价14000元/平方米，远远低于市场预热阶段的20000元/平方米，也要低于周边楼盘17000-18000元/平方米的售价。开盘不到两个小时，首次推出的156套单元售罄，销售金额愈2.1亿元。

12月14日，在一个公开场合，万科董事长王石承认市场出现了“拐点”。12月17日，在一连串的信贷紧缩、土地新政的背景下，市场爆出了万科在广州、深圳和上海等城市低价出售新盘的消息，当日，A股、H股市场内地上市房地产公司股价再次迎来暴跌。其中，A股市场中地产“四大天王”——万科、保利地产、招商地产和金地集团分别下跌9.52%、6.30%、7.59%和6.82%；香港红筹股SOHO中国和远洋地产等也未能幸免，分别下跌6.78%和7.68%。

与此相随的是，厦门等多个城市出现土地以拍卖底价成交的现象，甚至出现了流拍。12月27日，南京2007年“最后一拍”遇冷。在单次推出16幅土地的拍卖中，一幅地处江宁区的地块以底价成交，楼面地价不足一个月前成交价的一半。

难道真如王石所言，“拐点”来了？

是掉头向下，还是短线调整

对于王石的“拐点论”，华远地产董事长任志强给予了强烈的反驳。他认为，银行关闭了向个人购房发放按揭贷款的支持，那么销售量就必然下降，因为大多数人需要信贷的支持。但如果这也算是市场的“拐点”的话，那么任何时候政府都可以在正常的市场运行中，甚至上升中创造出来一个“拐点”。“但这种‘拐点’并非是经济发展必然规律所形成的，是不可预测的，同时也并不是可以长久的。”任志强说。

信贷紧缩有两个内容：一个是提高第二套住房按揭贷款的首付比例，并实施高出10%的惩罚性利率；另一个是央行出台2008年企业贷款新政，即控制增量，按季发放。中金公司房地产分析员白宏炜在一份研究报告中指出，对按揭贷款的限制是抑制需求的，但影响仅限于2007年底，2008年将重新放开，这是因为按揭贷款属于优质贷款是各大银行争取对象；而对开发商的贷款在2008年仍将较为严格，加上资本市场再融资的暂停，开发商资金压力较为严重。而这将抑制供给。白宏炜通过分析2004年信贷紧缩的结果，发现当时开发商并没有预期那样低价甩卖房子，反而房价上涨明显，主要原因是企业通过预售款和自有资金提升弥补贷款减少。他进一步认为，目前银行贷款占资金来源的20%，考虑到房价涨幅较高，2008年信贷紧缩结果将会是区域性房价调整，珠三角受到影响大一些，但调整幅度有限。另外，从实际利率的水平来看，2007年的真实利率大致为-1.5%，考虑到2008年的通货膨胀和可能的加息幅度，预计2008年实际利率可能为0，对住房需求的抑制有限。

白宏炜坦言，多数人认为信贷紧缩了，开发商低价甩卖房子，则房价下跌，这种想法并不现实（2004年调控结果可以证明）。信贷紧缩下，大开发商拥有项目较多，有动力加快周转，但仅限于个别项目及区域；而中小开发商，资金早已回流，过去的资金紧缩已经使得他们只求生存不求发展，所以再继续紧缩，只有一种选择，就是捂盘获得利润最大化。但不管是哪一种情况，结果都是区域房价调整或者一些个别楼盘下跌，原因是目前供给远小于需求，单抑制需求不可能降房价；从另外一个角度来看，房地产行业的利润较高，资金成本可以提高到15％-20%，而其他行业的资金流向这个行业的动力很足。

历史总在重演

2004年，全国银行信贷总额同比增长仅为11.1%，比2003年增幅下降了10.3个百分点，信贷紧缩十分明显。但全国房地产开发总投资额仍保持了30.2%的增幅，房地产开发总资金增幅亦达到30.8%放缓的速度明显低于全国信贷总额。

房地产开发资金并没有随着信贷紧缩而下降的原因在于，虽然信贷紧缩导致房地产开发从银行借款的资金来源增幅下降十分明显，同比增幅仅为1.1%。但另一方面，开发商明显加快了商品房销售，来自于销售定金和预售款的增幅加快了7.3个百分点至45.4%——开发商通过加快销售解决了行业发展资金问题。

2004年度的信贷紧缩使得开发商通过预售来加快周转，但并未带来房价的下跌。相反2004年全国商品房价格涨幅达14.1%，远高于2003年3.8%的涨幅。

究其原因在于，房价的根本决定因素是供求关系。2004年年底竣工/销售比为1.11，低于2002年的1.30和2003年的1.23，供应与需求之间的距离缩小一定程度上导致了当年房价的上涨。

2004年度信贷紧缩情况下，在建面积增幅呈现小幅放缓趋势；而新开工面积增幅呈现大幅放缓迹象，且近年来与信贷总额增幅的相关性逐步增强。白宏炜认为，2008年可能的信贷紧缩可能会带来在建面积增幅的进一步下降（2007年9月底增幅为22.4%），新开工面积增幅的下降幅度可能更大（2007年9月底增幅为21.6%）进而将导致未来竣工面积增幅进一步缩小，抑制未来商品房供应市场，房价的未来发展趋势更不容乐观。

其实，房价涨势如虹的本质在于供需失衡。2006年以来，广州和深圳两地的商品房销售（含预售）面积明显大于竣工面积。2007年前三季度，广州商品房竣工面积480万平方米，同比下降18%，而商品房销售（含预售）面积为840万平方米，同比上升16%，二者之间差额为360万平方米；2007年前三季度，深圳商品房竣工面积305万平方米，同比下降20%，而商品房销售（含预售）面积为500万平方米，同比下降15%，二者之间差额为200万平方米。正是由于供需之间的严重失衡从根本上导致了广州和深圳的商品房价格大幅上扬。

而市场供需失衡的根源，则在于现行土地管理制度已不适应迅猛的城市化进程。这在本刊2007年10月号封面文章“疯狂的土地”中已有详细阐述。

万科“假摔”？

对开发商而言，这个冬天不太冷，因为市场上并没有出现多数人预想中房价大幅下跌的惨状。除了万科等个别大开发商降价促销外，不少中小开发商依旧捂盘惜售。

那万科为什么会急切切地降价呢？王石真的认为市场拐点将至吗？高通智库总经理张宏认为，王石的言行类似“假摔”：在未来社保住房领域，万科需要获得政策层对其进入的支持。也就是说，万科降价“做秀”，是想得到“裁判的欢心和支持”。

王石的用心我们不得而知，但我们看一下万科2007年第三季度的存货也可了解其苦衷。而且，其第三季度的存货周转率已降为正常经营水平的三分之一。万科能不急吗？

截至2007年12月，万科销售收入523.6亿元，在2006年销售实现200亿之后实现翻番。这是问题的关键，万科在2008年需要保持怎样的增长率？600亿？还是800亿？显然难度很大。张宏认为，目前市场“价涨量缩”，对很多中小房企是件喜事，但对万科是灾难。这是因为在成交缩量的背景下，万科保持业绩持续高增长几乎是不可能的。由此，可以理解王石为什么说“房价已经超过了消费能力”。对万科而言，房价不重要，周转率才是根本。

其实，万科仅是这一轮“资本圈地”运动的代表之一。跟在它后面的，是一连串的A股房地产上市公司。随着央行出台严厉的信贷紧缩政策—信贷总量控制，按季发放，以及国土部对囤地行为的严厉打击，这些在资本市场风光一时的上市公司们或将遭遇“夹板气”：这边厢难以获得银行信贷，那边厢被逼快速开发。对它们而言，2008年现金为王。在此背景下，“重仓”者当然要提前一步“出货”。

在万科先“出货”的情况下，如果其他开发商死扛价格，就有可能在未来房价下跌时砸在自己手里变成存货，从而导致现金流出现问题。而这是握有大量现金的万科所乐意看到的：既可趁机并购，还可以低价拿地。

白宏炜也认为，信贷和再融资的限制是近期政府调控政策的重点，拥有较多土地储备和在建项目公司面临较大的资金压力，“信贷的控制将会维持半年时间左右，公司改善现金流的唯一选择就是加快销售。”

如此看来，万科降价可谓“一石几鸟”，王石毕竟是王石。