万科“一号提案”探路住房保障

2008年1月21日，大寒，北京市崇文区某胡同，一间不足10平方米的平房内显得拥挤不堪。区政府的领导带着米面油来慰问这个三口之家，夫妻俩都是低保对象，孩子在上初中。这样的慰问，每年都会在年关将近时来一次。

　　走出胡同，站在北京宽阔而又繁华的大街上，记者看到的是鳞次栉比的巨幅房地产广告，广告词都是“官邸”和“庭院”等，价格动辄几百上千万元。

　　这样强烈的反差导致整个房地产行业在2007年成为全社会诟病的焦点，行业与社会公众的关系十分紧张。

　　不过，房地产行业并不乏善于思考和勇于探索的优秀企业。让我们看一下万科在思考什么？

　　时间的镜头拉回到2007年11月的一天，在深广高速路上飞驰的轿车里，万科总经理郁亮的大脑正在高速运转。此时，记者带着一个“万科怎么看待明年房价走势”的问题，拨通了他的手机。

　　郁亮并没有正面回答记者的提问，而是反问，为何不多关注一下保障性住房？有没有考虑过建设保障性住房的资金从哪里来？

　　当记者还在错愕之际，郁亮提出，其实各个地方政府可以通过发债的方式来解决这个问题，这样也可以有效地解决一些投机性资金参与炒房。

　　我们姑且将这个解决方案称为万科的“一号提案”——企业处于关注民生自下而上自发进行的一种有益探索。

　　不管这一提法是否确切，在这样一个寒冷的冬天，提出这个话题还是让人感到一丝暖意。

　　“从2004年我们就开始研究住房保障这个课题，当时，房价上涨很快，我们就感觉到有可能会出现很多居民买不起房的现象。当然最初是做商业判断，后来我们开始把它当成一个社会课题进行研究。” 1月24日晚上10时，刚刚开完集团工作会议的万科集团首席研究员谭华杰，接受了记者的电话采访。

　　2005年10月19日，万科就以“人宅相扶，和谐共生”为主题，启动了旨在征集城市中低收入人群居住解决方案的海螺行动。

　　这一行动的开展，在房价上涨过快、民怨四起、中低收入人群居住问题逐渐成为社会关注的焦点时，传导出房地产企业寻求和谐共生的声音。而海螺行动启动之初也获得建设部住宅与房地产业司司长等许多政府官员和万通等房地产大佬的捧场。

　　在万科吹响了“海螺行动”的号角后，更多的经验和智慧开始参与进来。

　　2007年6月12日启动的海螺行动二期得到英国总领事馆的协助，万科的单打独斗有了些国际化的姿态。一种“中国学者到英国实地体验，英国学者参与课题研究”的创新模式应运而生。

　　在摸索中，海螺行动的思路也更趋清晰，与一期相比，建设部在把关解决方向时，将二期行动的指向目标定位为中低收入人群。二期的聚焦点放在有关城市低收入人群住房问题相关的三个课题——包括混合居住、新住区新模式、利益相关者相互关系。

　　2006年11月25日，在广州佛山交界处，万科首个“城市低收入住宅试点项目”——万汇楼破土动工。据了解，万汇楼在今年6月就可以正式入住。

　　“我们希望通过这个真实项目的实践，为中国廉租宜居住宅研究尽自己的力量。”王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)在对海螺行动一期的总结时如是说。

　　不过，他反问，万汇楼只是一个试验，这样的模式能推广吗？能持久而且良好地运作吗？

　　当时，王石自问自答是“现在还没有答案”。而今，郁亮对保障性住房资金解决方式的思考正是万科寻求这一答案的延续。

　　当一个住房保障问题呈现在面前时，如何去解答它？这不仅是万科在思考的问题，也是整个房地产行业需要思考的问题。

　　万科对于这一问题的答案是，采用地方政府发行债券的方式。“虽然国内目前还没有地方政府发债，但至少要有人提出来。”谭华杰笑称。

　　地方政府发行债券解决保障性住房的资金问题在其他国家是有先例可资借鉴的。

　　在美国，州政府和地方政府发行地方债券是其筹措资金的常用方法之一。这也符合西方国家，政府资金除了来源于税收之外，其余就源于发债的传统。

　　“债券的好处在于透明度高，持有人比较分散，比银行贷款在风险控制上更有优势。”谭华杰对此颇有研究。

　　不过，相比西方国家政府一般不会向商业银行贷款不同，中国的习惯做法是，用银行贷款支持国家的重点项目。

　　“保障性住房建设可能的资金渠道也包括各类政策性银行，比如世界银行的贷款。万科与世行有过接触，世行流露过这方面的意向，但目前尚未和地方政府建立具体的合作关系。如果地方政府能更积极一点，是有可能申请到贷款的。” 谭华杰说。

　　据谭华杰介绍，与世行的接洽也是机缘巧合，“这还要感谢中城联盟，他们在中间做了很多沟通工作。”谭华杰在电话里说。

　　和世行一样，国开行有可能传来好消息。“在支持保障性住房方面，国开行正在进行研究，可能在这方面会有所作为。”一位知情人士透露。

　　另据业内人士透露，近日低调成立的建设部住房保障司已经在解决保障性住房资金来源方面形成一个较为可行的方案，“可能推出的时间也不远了。”该人士表示。

　　但这一消息，记者并未从建设部方面获得证实。

　　更多的来自企业界的解决保障性住房资金来源的思路正在萌动。

　　据记者了解，一些基金希望由它们承建承租保障性住房，最后打造成资产包，寻求上市退出。

　　比如，被称为国内第一家房地产信托基金的领锐基金在天津的一个经济适用房项目正在和天津市政府商谈类似的运作。

　　“目前还没有上报国务院，这个方案需要政策突破，政府给予一些优惠的条件。”领锐资产管理股份有限公司总裁严清透露。

　　“这种案例也是一种值得探讨的方式，从社会效应的角度，这种做法值得鼓励。就纯商业项目来看，如果在税收等方面不给予一定的优惠，不太可行。”一位分析人士指出。

　　记者也了解到，很多房地产企业，甚至很多私营企业，都很愿意来做一些尽社会责任的事业，但都找不到一些机会。

　　沿海地产副总裁成实首先表示，如果政府号召，沿海肯定愿意参与保障性住房的建设。但他同时指出，并不清楚保障性住房到底是一个什么样的开发模式。

　　“很多地方政府并没有太多资金来支持保障性住房的建设，那么资金从哪里来？”他一语中的。

　　同样的疑问出现在一家位列房企3甲的房地产公司老总的表述中。

　　他指出，保障性住房越早兴建，越有利于缓解目前低价住房供应不足的矛盾，中低收入家庭的居住问题也能得到尽早改善。但这样一来，前期需要的投入也会很巨大，初始的资金缺口该如何解决？

　　“中国的确面临全世界非常罕见的住房问题，必须要解决这个问题，这样才能实现企业、社会和政府等多方共赢。”谭华杰表示。延伸阅读美国保障性住房资金来源解决模式上世纪30年代，面对经济大萧条和城市住房供应极其短缺的局面，美国联邦政府在1937年制定了首个全国住房法案，自那之后，美国的住房保障计划主要通过以下三种方式实现：

　　公共住宅计划。地方政府拥有公共住宅的所有权和管理权。从1937年到1980年中期，美国政府为低收入家庭兴建大量的公共住宅。据统计，目前美国有正在使用的公共住宅数量约110万套。

　　各种保障项目下的援助住房。从上世纪60年代到80年代，美国政府实施过多个住房保障项目以改善低收入家庭的居住条件，其间联邦政府共资助完成130万套可支付租赁住房的开发，其中很大一部分是私人拥有的，根据第八号条款（section 8）的援助计划和协议，目前这部分住房仍然用于满足低收入家庭的居住需求。

　　租金补贴计划。即通过发放租金券的形式对符合条件的家庭进行补贴。目前接受补贴的家庭约200万户。租金券的补贴对象大多数居住在私人所有的房屋中。

　　除上述保障方式外，美国政府还推出过其他一系列保障项目，大都是通过减少成本或增加补助的方式促进可支付住宅的供应。这些项目包括，低收入家庭住房的税金信用计划、住宅投资伙伴计划以及希望计划等。

　　迄今为止，美国的住房保障政策已经有70多年的历史，随着社会经济、家庭居住条件以及金融工具等因素的变化，住房保障政策也在不断的调整过程中。

　　总体而言，随着住房保障对政府财政压力的加大，住房保障对象逐渐明确为低收入家庭；在补贴方式上，上世纪70年代以前主要采用补贴低收入住宅的供应方，之后住房保障开始转向直接补贴需求者，目的在于提高其租金支付的能力，相应的，政府补贴中新建住房的比重逐渐下降，70年代约2/3，到1986年已不足15%；在公共住宅的供应上，早期主要依靠政府提供，其后更加注重私人开发商和非营利机构的作用，通过贷款和税收上的各种优惠政策吸引社会资本的广泛参与。

　　住房保障资金的来源上，最初采用的模式是由地方政府成立公共住房机构（PHA）负责公共房屋的建造和管理，联邦政府负责拨款和总体调控，使新建的公共住房能够以低价出租给低收入家庭。在提供资金以及抵押担保方面，联邦住房局（FHA）发挥了重要作用。

　　上世纪60年代后，美国政府开始改变由政府直接供应公共住房的做法，通过各种优惠政策吸引社会资本参与低收入家庭住房供应。

　　政府首先采用的是补贴私营金融机构的做法，即私营金融机构可以按低于市场水平的利率向租赁性住房项目提供贷款，并以市场利率水平向FNMA（联邦抵押协会）出售该抵押权，政府补贴差额。

　　其后，低息贷款政策逐渐演化为政府直接向私人发展商提供，1968年的《住房和城市发展法》允许发展商获得低于市场水平的贷款利率，条件是为中低收入者提供低于市场租金水平的住房，利息差额由政府补贴，另一方面，FHA也为中低收入购房者提供低息贷款。

　　70年代《住房和社区发展法》出台后，保障重点转向直接补贴租房家庭，保障方式体现为HUD对符合条件的租房家庭发放房租补贴，以弥补市场租金水平和家庭收入25%之间的差额。上世纪90年代，联邦政府在综合考虑住房支出预算和低收入家庭居住需求的基础上，采用税收支持方案鼓励地方政府和私人部门参与解决可支付住宅问题。

　　为了支持地方政府加强公共住房的建设和管理，住房和城市发展部还成立了公共住房运营基金（Public Housing Operating Fund）和公共住房资本基金（Public Housing Capital Fund）。