| 随着经济向精细发展，数理学的原理应用越来越宽，博弈理论开始进入日常生活的各种门派户别，影响着人们的经济行为。房产商既是生产企业，也是服务企业，房产品作为安居的首要条件，受到政府与消费人士的重视。我国房地产在当前及今后相当长一段时间，还将继续承担应有的支柱性作用，这既是房地产领域各种博弈的最终结果，也预示着新的博弈行将开始。
那么，房地产领域的关键博弈有哪些呢？如何厘清关键博弈规则，对治理房地产是否有些借鉴，本文做些定性分析。
房产商与政府的博弈
非规范条件下，房产商与政府不存在博弈。但伴随政府越来越多介入其社会职能的时候，房产商与政府的关系转化为博弈关系。政府是从全社会的角度考虑问题，房产商是从市场的角度考虑问题，房产商的核心盈利基础掌握在政府手里，政府取信于社会而不能与之吭壑一气，于是房地产领域最重要的博弈关系宣告形成。
房产商与政府的博弈是在潜规则向显规则发展中实现的。调控加剧了由潜向显的进程。房产商期望通过公正的信息市场取得用地，通过不公正的行政市场取得用地指标，通过税收筹划合理节约成本，通过高效的行政许可取得销售资格。政府期望房产商代位承担一些政府责任，依法纳税，依法公开其成本并取利。他们博弈的目的是相反的：政府寄望房产商完成部分社会公平的道义，房产商则认为企业的体质追求是必须坚持的。
如同前建设部副部长杨慎所言，通过经济手段淡化房产商与政府的“利益链”才能停止他们之间“藕断丝连”的非正常博弈。
由于政府既是社会管理者，也是全民资产的执行者，所以政府与房地产市场的主要主体开发商的博弈，是永续存在的一对博弈主角。房地产的整治，最根本之处在于实现二者之间的“公开博弈”而不是互相利用、互相倾扎。
房产商与消费者的博弈
房产商与消费者如果真正通过博弈来实现交易，则理想的房地产市场宣告形成。之所以到现在还须国家介入对房地产市场进行所谓调控，关键责任其实在政府，这种买卖关系的博弈如果没有信息公平便成了人们所深恶痛绝的“垄断”了。
所以如何管制房地产领域的虚假信息是治理房产商与消费者博弈关系的重中之重。另外，消费者作为博弈一方，因为私产法的缺失，还须政府给予法律援助。为什么中国房价在零三年底至零五年上半年井喷？为什么物权法引致老百姓的高度关注？都与这两个因素相关。
顺着这个藤，则建立一整套与不动产相关的产权保护制度是促进中国房地产市场继续发展的重要一环。
房产商与供应商的博弈
由于历史原因，建筑企业被作为开发过程中的一个重要“客户”，在房地产大跑步前进的时候，不规则的博弈让其沦为了配角。对于一个规范的房地产市场而言，供应商的利润没有保障损害的不是市场，而是消费者，其主要原因是建筑业国内外均有成熟的管理方式与行业标准，加之现代建筑技术已经使安全不成其为主要矛盾，因而初期的房地产市场，建筑业的竞争是相当混乱的，竞争也是恶性的、不规则的。
完善房产商与供应商的博弈，政府也必须插手干预。除现在的承包机制外，政府应该象管制二手房资金一样对建筑业的资金往来进行管制。这样，资质结合资金管制便能杜绝供应商成为房产商的附庸。
类似的情形存在于材料供应商身上，除了供应价格外，还有就是因为不合理竞争导致一些供应中的应收款在开发项目中停留形成在途资金。这个主要从财务制度方面进行考虑。
投资人与产权受让人的博弈
投资人即物业的第一产权人，也是处置权的所有人。为了谋得投资回报，投资人需要在转让市场寻找下家，因为收入差距及消费特性，许多购买者选择了二手房做为居住消费的主要形式，于是产生了投资人与产权受让人之间的博弈。这一对关系为什么重要，其一是二手房市场与新房市场的关系，二手房市场的流动性强会造成部分新增市场的购买力；其二是刺激投资行为的发生；其三是正常状态下的交易会消化部分居住缺口。
而实际的情况是：投资人占据交易的天王山，一部分是历史原因所形成的，第一二批炒房者都是，他们既有评价房产的经验，也对房市有准确的判断，而作为置产的一方显然只能就地段进行简单评价，剩余的问题就是讨价还价。这是一对不平等的博弈。所以政府也应该积极干预而不是象现在这样的一刀切管制。
换言之，政府首先要认识到从二手房市场获得居住权的群体是客观存在的，如果施以政策引导将有效缓解保障住房建设的压力；其次，合理有序的二手房交易释放出的购买力与再投资，并不会损害新房市场，因为政府可以在产权转让成本的年限、课税程度、费用征取等方面进行行政调节。
由房地产市场最为关键的博弈关系出发便能将造成房地产市场不规范发展的因素予以隔除掉；对有利于形成平衡博弈的各种因素则应该在有管理的基础上强化而非抑制。从这个角度看，调控的许多政策是“拉郎配”，必将无疾而终。
笔者注：此处对博弈的理解是有条件均衡。 | 
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