一、项目概况

华都馨苑是由华馨房地产开发有限公司开发的住宅项目，是该公司继德馨花园之后的又一住宅项目。该项目位于湖塘东方路陆家桥堍，两面临河项目总占地面积为42345㎡，总建筑面积为9.5万平方米，容积率为2.2。项目由2幢多层、5幢小高层、4幢高层组合而成。项目首期于04年11月公开销售，推出2#、3#、5#、8-9#楼共7幢住宅，总套数为368套住宅。二期于05年11月26日公开销售，推出4#、6#、7#共3幢住宅，总套数为148套住宅。

二、区域状况

该地块南面临近东方路，北面靠近金鸡路及湖塘河，西面紧邻湖塘河。该片区属于湖塘镇老城区中心位置，与中心干道武宜路相距不远，距离该项目主入口约200m，并位于目前东方路的巷道内。因此目前直入交通比较差，而且由于目前东方路道路比较窄，因此交通条件不佳。

该项目宗地为原米厂地块，片区多低矮民房及平房结构，不仅参差不齐，而且大部分已经破旧，无规划的杂乱状态，因此形象不佳。

项目临湖塘河水面比较大，河道目前虽然无明显气味，但河道污染仍比较严重，水质及工业、生活垃圾比较多。同时项目地势比较低，存在溢水的可能性，这对于项目规划及地面地势处理提出了一定的难度及成本增加。

从湖塘中心区规划来看，该项目南面及西面将建设历史长河及文化之源两个公园，但从目前湖塘区域的建设周期来看，武进区政府主要的建设力量投放在312国道及大运河改造上，因此该项目片区的建设周期尚未进入规划建设阶段，因此环境的建设有可能仅停留在规划阶段，真正的建设开工尚需时日，估计将可能在3-5年后。

北侧金鸡路已西端部分已经初步建成，后期将完成东部的施工，南侧东方路的扩建工程尚未开始建设，因此从道路建设周期来看，东方路工程将可能在项目交付入住后动工，因此道路建设的车辆、噪音及灰尘将对入住业主生活带来相当长时间的影响。

周边配套相对比较齐全，14、302、309、310、312等公交经过200m距离的武宜路，交通出行相对比较便捷。由于处于老城区内，与人民路相距不远，因此各生活配套相对比较完善，阳湖广场商业区也相隔不远，因此该项目周边配套状况比较良好。

三、产品力分析

1、规划设计

该项目地块基本呈梯形状，北面窄，南面宽，在规划布局上依照地块形状呈型，采用并列式布局，呈南低北高的态势，为减少北面办公楼高度对住宅的采光影响，因此穿插了2幢多层住宅，并以车行道路将其分离；但由于办公楼的高度远高于多层层高，因此在视野及通风性能上能具有一定的都截。

地势比较低，因此在1F防水处理上必须做的更为精细方可防止后期居住中的地面回潮，影响地面地板的发霉及剥落问题；同时对于驳岸的处理必须要提高起驳岸水平面高度，防止汛期水面升高而出现溢水现象。从施工现场来看，目前一期的1#、4#、3#、5#、10#主体基本封顶，而且1#多层外立面基本完成，目前开始拆脚手架。从对地势的处理来看，其与原地面抬高了90公分，将车库设置在宅间，并做成了大平台结构，使得整个地势抬高了，解决了地势低的问题。

车行道路与人行道路基本形成分流格局。车行道路采用回环形设计，直接由临东方路的出入口进出小区，并沿组团外围延伸，并进入各住宅的车库，对内部人行及活动区域不造成任何的干扰。中间形成一条人行主干道，并与入口广场连接，轴线比较明确。

建筑密度比较高，虽然做到了各建筑间的均好性设计，但由于密度影响，因此环境景观将欠佳，各建筑间主要以硬地及少量的绿化为主，不能形成较好的景观环境，更缺少公共空间的营造；

商业设置在南面的东方路及北面的金鸡路上，并在南面入口处按照圆形广场设置了弧型的商业店面。

2、户型设计

2.1 首期户型配比。

首期户型总计372套，多层和小高层面积控制适中，但高层面积控制失控。主力户型3房占到72%，2房占12%，4房占16%；由于其进深较长，因此大部分房型中存在垃圾面积，户型设计的合理性不足，双卫大都有暗卫；J户型的客厅附空中观景台，增强了通风透气功能。

2.2 二期户型配比。

二期为4#、6#、7#和11#4幢住宅，分为两批推售，首批推出11F的4#和18F的11#。 其中11#两端单元为2梯3户设置。本期首批共推出204套，其中2房96套，3房108套，户型为6种户型。2房面积为97-99㎡，3房分为3种户型。面积控制比较合理，多数为经济型标准户型。

B型：面积137.82㎡。双卫生间并列设置，便于上下水管道井的排布，北面端头设置了封闭阳台，可作为洗衣晾晒或储藏空间，而且通风采光性比较好。电梯间与室内仅一墙之隔，因此可能存在电梯运行的噪音干扰。由于进深相对较长，因此中间过道形成的垃圾面积也相对比较多。鞋柜或玄关台面的空间缺失，因此装修时难以安排过渡性装饰。

C型：面积110.46㎡。3房设计，处于东端，因此客厅设置在东面，但从客厅墙面来看，墙面的长度不足，因此电视柜及沙发都可能不好摆放，而且由于东面为玻璃面，因此空调机位的设置存在一定问题。双卧朝南，主卧带有转角凸窗。

D型：面积99.02㎡。该户型比较规整，主卧进深比较长，因此隔离出部分可设置小型的书房空间或比较大的储藏室，但从图上看，其开间比较小，因此难以保证床与电视间的通道宽度。阳台进深相对合理，与客厅连接在一起，保证了景观阳台的舒适性。厨房采用L型设置，而且操作空间具有足够的余地。

E型：面积97.68㎡。该户型位于2梯3户的中部位置，为2房设计，通风性比较差。由于其南面开间比较大，进深短，因此过道空间相对太多，而餐厅的位置比较尴尬，其与起居室联系过于紧密，户型整体比较合理。

F型：面积125.2㎡。该户型北面为4个功能区的开间组合，因此中间形成的过道比较长，但整体功能分区合理，将厨房与餐厅独立出去，与活动区及卧室区不干扰。

四、营销评价

推广主题：风情湖塘，秀逸江南

价格：首期/多层开盘均价2800元/平米，小高层2950元/平米，高层3100元/平米。二期均价为3700元/平米，96折优惠，相当于3550元/平米。

售楼处：租用店面房，临近工地，但昭示性差，缺乏引导指引性。面积约100—150平米左右。售楼处包装相对简单，以模型区、洽谈区为主，广告包装无特色，且主题性缺乏。

广告投入：广告投放量少，以开盘前后的告之性广告为主/现场楼书的设计效果很普通。

主要诉求点：项目临近规划中的双公园/社区规划/建筑/河岸。

推售策略：推售手法平庸，推售序列估计主要以保证具备每种物业类型，因此多层、小高层、高层同时推售，但价格差都不大。

产品力：主要在于项目的周边环境，但主题挖掘的深度非常浅薄，因此其优势发挥力量将很有限。其主要的竞争力很有可能仍在价格上的优势，同时从其户型面积来看，首期高层的面积过大，因此其高层的销售将非常迟缓。从目前的客户群来看，仍以工薪阶层及部分拆迁客户为主，与四季新城北苑存在竞争。二期面积控制比较合理。

 华都馨苑 鸟瞰图

该帖子于2007-8-28 15:09:06被 游客 编辑过